부동산 투자, 상승 국면 마무리?…"차익보다 월세 노려야"

NH證, '부동산 은퇴설계 솔루션' 보고서 발간

앞산에서 내려다 본 대구 도심 전경. 곳곳에 아파트 건설 현장이 보인다. 2023.10.19. 홍준표 기자

중장기적으로 부동산 투자시장 추세가 매각차익 중심에서 현금흐름 추구형 투자로 변할 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 대세 상승 국면이 마무리되며, 자본이득(차익)보다는 임대소득이나 월세 비중이 증가할 것이라는 설명이다.

NH투자증권은 지난달 27일 이 같은 내용을 담은 '시니어 부동산 투자전략: 부동산 은퇴설계 솔루션' 부동산 보고서를 출간했다. 이 보고서는 한국이 초고령사회(65세 이상 인구 비중이 전체의 20%) 진입을 앞둔 가운데 은퇴 이후 노후생활을 위해 부동산을 활용해 안정적인 현금흐름을 창출하는 전략을 담은 보고서다.

보고서 첫 부분 '부동산 트렌드 변화'에서는 자산시장 변화에 대한 유연한 대응과 노후에 부족한 생활자금을 조달하려고 차익에서 수익을 추구하는 형태로 부동산 관리 트렌드가 변화해야 한다고 제언했다. 특히 부동산 시장의 대표적 수요자인 '베이비붐 세대'의 은퇴 이후 노후 설계에 따른 투자가 늘어나면서 차익거래보다는 현금 흐름을 중시하는 관리형 투자 패턴으로 전환될 것이라는 분석이다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "퇴직자가 상가를 사들일 때는 신도시보다는 상권이 이미 형성된 곳을 선택해야 한다"며 "가격이 비싸도 1층의 목 좋은 곳을 우선 고려해야 한다"고 했다. 이어 정 연구원은 "현재 고금리 상황인 점을 고려해 대출 비중은 30% 이하로 사야 한다"고 덧붙였다.

주택구매와 관련해서는 "의료 및 문화, 각종 편의시설 이용이 가능한 도심이 유리하다"며 "수입 감소로 인해 관리비와 유지비용이 적게 드는 소형주택이 생활비 유용하기에 좋다"고 조언했다.

보고서는 한국의 가계자산 중 부동산이 전체의 65%를 차지한다고 지적하며 인구구조 변화 등 시장 대응에 따라 환금성·리스크 관리를 위한 균형 잡힌 포트폴리오 구성이 필요하다고 분석했다.

정 연구원은 "현재 미은퇴한 50대 가구 절반 이상이 노후 준비가 잘 되어 있지 않다고 판단하며 잘 되어 있다고 판단할수록 금융자산이 높은 편"이라면서 "적정 노후 생활비는 부부 기준 월 268만원이고, 중산층이 희망하는 노후 생활비는 월 274만원, 은퇴 후 소득은 203만원으로 월 65~70만 원정도 부족한 상황"이라고 진단했다.

이어 그는 "인구구조 변화와 노후를 위해 부동산 자산을 통해 현금흐름을 창출하는 솔루션이 필요하다"면서 "부동산 은퇴설계의 핵심은 안정적이며 지속적인 현금 흐름 창출에 있다"고 강조했다.

보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인하면 된다.