새해 부동산 숨통 트일까…신생아 특례대출 등 정책 영향은?

매일신문 유튜브 '김쌤의 나노분석' 5회 '이젠 구해줘, 부동산'

수성구 빌리브 헤리티지 공매, 줍줍 괜찮나요? 김쌤의 나노분석 5회

국내 경제 전반에 침체의 그림자가 짙어지면서 새해엔 부동산 분위기가 반등할 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 특히 정부가 올해부터 '신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입', '혼인 증여재산 공제 도입' 등 각종 부동산 정책을 내놓으면서 지역 부동산 시장에 훈풍이 불게 될지, 이 시점에 실수요자라면 어떤 선택을 해야 하는지 등에 대한 고민도 깊어지고 있다.

매일신문 유튜브에서 방송인 김쌤(대경대 교수)이 진행하는 '김쌤의 나노분석' 5회에선 송원배 ㈜빌사부 대표(대구경북 부동산분석학회 이사)가 출연해 올해 부동산 전망과 실수요자들을 위한 팁을 구독자들과 나눴다.

-현재 부동산 환경과 입주 상황은?

▶2023년엔 '대구에 입주 물량이 사상 최대로 많고, 앞으로 시장 환경이 굉장히 어려워질 것이다', '거래가 더 어려워져서 집값이 떨어지는 것 아니냐'는 우려가 많았다. 그런데 당초 우리가 생각했던 것보다는 입주가 잘 진행이 됐다.

이유는 뭘까. 우선 대구시에서 2023년 1월 '대구에는 앞으로 신규 주택건설사업계획 승인을 전면 보류하겠다'고 발표했다. 이 때문에 심리적으로 '앞으로 공급이 줄어들면 가격이 올라가지 않을까'라는 부분이 작용했을 것이다.

두 번째, 지난 1월 정부에서 '특례보금자리 대출'을 실시했다. 세 번째, 대구에서 작년에 신규 공급이 거의 전무하다시피 했다. 작년 대구에선 신규 공급이 1개 단지, 34세대밖에 없었다. 전년도 대비 신규 공급이 97.7% 감소한 것이다.

이런 이유들 때문에 지난해 대구 주택시장은 우려했던 것보다는 선전했다고 볼 수 있었다.

그런데 지난해 하반기부터 다시 거래가 잘 안 됐고, 물량이 쌓였다. 가격도 조금씩 내려가고 있다. 이런 상황에 2024년도 입주 물량은 전년도(3만5천세대)에 비해, 2만4천세대로 조금 줄었다. 전년도에 비해선 적은 양이지만 예년에 비하면 이 물량도 만만치 않은 물량이다.

그래서 2024년도 대구 부동산 전망도 그렇게 맑음은 아니며, '흐렸다 맑아지는 정도'라고 보여진다.

유튜브 김쌤의 나노분석

-대구 수성구에 있는 '빌리브 헤리티지'의 121가구를 개별 매각한다는 소식도 있었다.

▶대구 지역, 그것도 수성구에 있는 고급 주상복합아파트가 분양이 안 됐다. 분양이 안 되니 건설사, 시공사는 공사를 다 해줬음에도 공사비를 못 받았고, 돈을 빌려준 시행사는 (자금이) 회수가 안 되니 결국 공매로 넘어갔다.

공매로 1, 2차가 진행됐는데 아마 대부분은 유찰되지 않았나 싶다. 최초 공매가에 비해 마지막까지 가면 25% 정도 할인되는 금액이 될 것이다.

시장에서 원하는만큼 할인한다고 해서 조기에 전 세대가 완판될 것 같지는 않다. 그럼에도 시장에 미치는 영향은 상당할 것이다. 돈을 빌려줘 회수해야 하는 입장에선 그 이하로 팔게 되면 자신들도 상당한 손실이 발생하는 것이며, 기존에 분양을 받아 살고 있는 사람들 역시 정말 속상할 것이다.

이웃에 있는 아파트들도 빌리브 헤리티지가 공매로 할인돼 거래됐다고 하면 '우리 집값에 영향을 미치지 않을까'란 생각을 할 것이다.

-그렇다면 지금 빌리브 헤리티지를 '줍줍'해도 괜찮을까?

▶여유가 있는 분들 입장에선 20% 할인하는 데다 상품도 좋고, 준공까지 다 완료된 상품이라고 볼 것이다. 돈만 있으면 즉시 입주할 수 있고, 고급 주상복합 아파트이기 때문에 적합한 수요는 있을 것이다.

-작년 대구 주택 거래량이 급증했다고 한다. 어떤 배경이 있었나?

▶작년에 거래량이 2022년도에 비하면 약 두 배 증가했다. 이유 중 하나로 '특례보금자리 대출'이 있었다. 금리가 계속 올라가던 상황에, 앞으로 금리가 올라가더라도 고정금리로 해준다는 것이고 시중 금리보다 더 싸게 대출해줬다.

또 DSR(총부채상환비율)이란 게 있다. 소득이 적으면 집을 사고 싶어도 대출을 안 해준다. 그런데 이 특례보금자리 대출은 DSR에서 배제되고, 주택 가격 9억원까지 대출을 해주는 데다 소득 제한이 없었다. 여기에 1주택자도 가능하고, 일시적 2주택자까지도 대출을 해준다.

이 특례보금자리 대출은 정말 많은 혜택을 주는 것이다. 이런 사정이 있었기 때문에 거래량이 증가했다. 거래량이 증가한다는 건 시장에 급매물이 빠지기 시작했다는 것이다. 급매물이 빠지니 가격이 조금씩 올라가기 시작했다. 많이 빠졌던 지역들이 올라갔던 것이다. 시장이 선순환되려고 하면 거래가 확보가 되어야 한다.

-대구에 후분양이 많다고 한다. 왜 후분양을 하는 것일까?

▶건설회사는 선분양을 해서 조기에 분양자를 확정시키고, 돈을 받아서 공사를 해야 된다. 그럼에도 불구하고 정부에선 과거 후분양을 많이 권장했다. LH 같은 곳에선 후분양을 하지만, 민간에선 후분양을 할 이유가 없었다.

그런데 이번엔 자발적으로 후분양을 했던 일부 단지가 있다. 건설회사로선 비싸게 땅값을 주고 샀고, 자재를 고급화시켰는데, 지금 시점에 선분양을 해선 이 가격으로 받을 수가 없었던 것이다. 건설회사에선 금융을 동원해 공사비를 미리 당겨받은 뒤, 나중에 제값을 받기 위해 후분양을 한 것이다.

그런데 입주 때가 되니깐 금리가 올라가기 시작했다. 이에 소비자들은 '이렇게 금리가 올라가면 집을 못산다'고 여겨 후분양이 실패했다. 후분양 단지의 리스크는 금융 비용이 다 얹어서 나온다는 점이다. 그래서 가격이 주변 아파트보다 비싼 것이 단점이다.

-후분양을 받고자 할 때 유의사항은?

▶잘만 활용하면 빨리 내 집에 들어갈 수 있다. 선분양을 할 때는 직접 보고 사는 것이 아니고 작은 미니 모형을 보고 사는 것이다. 그런데 후분양은 기본 골조가 다 올라가 있다. 빠른 입주는 물론, 실물을 직접 보고 판단할 수 있다는 장점이 있다.

후분양에서 또 살펴봐야 할 사항은 반드시 자신의 자금 스케줄을 살펴봐야 한다는 것이다. 선분양을 하게 되면 입주 때까지 짧게는 3년, 길게는 5년이란 시간이 있기 때문에 계획을 할 수 있다. 반면, 후분양은 6개월에서 1년의 시간이 주어지는데, 자금 스케줄이 굉장히 빡빡할 수 있고 목돈 마련에 부담이 생길 수 있다.

※6회로 이어집니다.