"막무가내 공사비 인상" 시공사 요구 왜 못막나…주택시장에도 악영향

2~3년 사이 공사비 올라도 너무 올라
미분양 증가하면서 조합 협상력 하락

17일 오전 서울 용산구 HDC현대산업개발 본사 앞에서 범어우방1차아파트 재건축정비사업조합원들이 집회를 열었다. 조합 제공

대구 곳곳에서 공사비 인상으로 인한 갈등이 거세지고 있다. 지난 2~3년 사이 공사비가 올라도 너무 많이 올라 가뜩이나 얼어붙은 주택 시장을 더욱 얼어붙게 하고 있다.

지난 7일 수성구청 만촌별관에서 전문가들이 다수 참여한 공사비 분쟁조정협의체가 대구에서 처음 마련됐다. 범어우방1차재건축정비사업(범어아이파크1차) 조합과 시공사의 공사비 분쟁을 조정하기 위해서다.

전국적으로 공사비 분쟁 잇따르자 국토교통부는 지난해 10월부터 전문가 파견제도를 시행하고 있다. 각 지자체가 공사비로 갈등을 빚는 단지에 전문가를 파견해 분쟁을 조율하라는 취지다.

시공사들은 급격히 올라버린 공사비 탓에 인상이 불가피하다고 호소한다. 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 2021년 12월 기준 주거용 건축물 건설공사비 지수는 전년 동월 대비 13.5% 상승한 152.47을 기록했다. 평소에는 매년 3~4%대 인상에 그치던 공사비가 한 해에 무려 3~4배 이상 급등한 것이다. 공사비는 이후에도 크게 늘어 2022년에는 6.9%, 지난해 3.3% 상승했다. 2021년 착공해 지난해 준공한 사업지는 공사비가 23% 넘게 오른 셈이다.

특히 미분양 무덤이라고 불리는 대구에서는 조합이 '을'이 될 수밖에 없는 처지다. 도시철도 인근 대단지 아파트로 주목을 받았던 달서구 상인동 송현주공3단지재건축정비사업도 시공사가 공사비 49% 인상을 요구하면서 1년 가까이 착공이 지연되고 있다.

시공사의 무분별한 공사비 인상 요구를 막기 위해 한국부동산원은 정비사업 공사비 검증 제도를 운영하고 있다. 공사비 갈등으로 한국부동산원의 문을 두드린 사례는 제도가 도입된 2019년 3건에서 2020년 13건, 2021년 22건, 2022년 32건, 지난해 30건으로 매년 증가하고 있다. 지난달에도 서구의 한 재개발 정비사업 조합이 대구시에 전문가 파견을 요청했다가 협의체 구성은 우선 보류하고 한국부동산원을 통해 공사비 검증부터 받기로 했다.

문제는 지자체의 조정제도와 한국부동산원의 검증제도 모두 시공사가 동의하지 않는다면 강제할 수단이 없다는 점이다. 한국부동산원 관계자는 "사적 계약관계에서 비롯된 문제기 때문에 공공이 개입하는 범위는 제한적일 수밖에 없다"며 "객관적인 공사비 검증을 발판으로 합의가 진행되는 사업장들이 있다는 데에 의미가 있다"고 설명했다.

대구시는 조합과 시공사의 갈등을 줄이기 위해 더욱 적극적으로 중재하겠다는 입장이다. 범어우방1차조합과 시공사는 7일 열린 회의에서 공사기간 73일 연장에 합의하고 오는 16일 두 번째 회의를 하기로 했다.

대구시 관계자는 "소송으로 가게 되면 시간과 비용이 많이 들고 양측의 감정도 크게 상할 수 있다. 제3자 입장에서 추가 공사비에 대한 적정안을 제시했고 시공사의 결정을 기다리고 있다. 앞으로도 공사비 갈등을 줄일 수 있도록 적극적으로 지원하겠다"고 말했다.