100만 청약 ‘디퍼아’로 보는 무순위 청약의 허와 실

디에이치 퍼스티어 아이파크 전경. 현대건설 제공

무순위 청약이 부동산 '로또'로 불리며 높은 관심을 받고 있지만 시세차익이라는 함정에 빠져 '무조건 청약'에 동참할 경우 오히려 독이 될 수 있다는 지적이 제기된다.

지난 26일 진행된 서울 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크(디퍼아)' 무순위 청약에는 100만명이 넘는 신청자가 몰렸다. 해당 물량은 강남3구에 위치해 결코 적은 분양가가 아님에도 불구하고 로또를 꿈꾸는 사람이 광역시 인구에 달했다.

무순위 청약이 이뤄진 가구는 총 3가구다. 주택유형별로 살펴보면 ▷34A㎡(3층) ▷59A㎡(4층) ▷132A㎡(2층)이다. 평균 경쟁률은 33만7천818대 1을 기록했다.

수억원 시세차익 소문에 몰린 청약자들…주변 평균 시세와 꼼꼼히 비교해봐야

최근 무순위 청약 중 가장 높은 경쟁률을 기록한 배경으로는 엄청난 시세차익을 노릴 수 있는 분양가가 꼽힌다. 전용 34㎡는 6억7천만원, 59㎡는 13억2천만원, 가장 큰 평수인 132㎡는 22억6천만원으로 지난 2020년 분양가와 같다. 인근 부동산 가격이 오를 대로 오른 4년이 지난 시점에서, 시세차익이 20억원 이상일것 이라는 분석까지 나오며 청약홈 홈페이지 접속이 마비되기도 했다.

하지만 시세차익 20억원 이상이라는 분석은 다소 과장됐다는게 전문가들의 의견이다. 분양 물건의 층수와 동 위치 등에 맞춰 주변 시세와 정확히 비교해야 한다는 것. 한 분양 업계 관계자는 "해당 단지는 최초 분양 가격으로 나왔기 때문에 충분히 매력 있는 물량지만 일각에서 얘기하는 다른 매물과 비교에 초점을 맞추지는 않아야 한다"라며 "이번 청약 물량이 모두 저층이라는 이유 때문에 주변 평균 시세와 비교하는 식으로는 정확한 손익 계산이 어렵다"고 말했다.

무순위 청약에 대한 높은 시세차익 예상이 과장됐다는 점은 앞선 사례에서도 드러난다. 지난 1월 무순위 청약이 진행된 3개 단지를 예로 들면, 각 분양가는 ▷A아파트 (전용 84㎡ 기준) 4억6천800만원 ▷B아파트(84㎡) 6억6천930만원 ▷C아파트(74㎡) 6억4천400만원이다. 세 단지 모두 3억원 이상의 차익을 얻을 수 있다는 전망이 제기됐다. 주변 아파트 가운데서도 가장 높은 실거래가를 기록한 가구와 비교를 했기때문이다.

그러나 주변 아파트의 평균 실거래가는 달랐다. 27일 확인 결과, 최근 1년간 실거래가는 평균 6억~6억8천만원 사이로 형성되며 무순위 청약 분양가와 큰 차이를 보이지 않았다.

무순위 청약 확인 사항은?∙∙∙실거주 아닐 경우 더욱 주의해야

단순 시세차익만으로 무순위 청약을 신청했다가 덜컥 당첨이 될 경우 오히려 후회할 수도 있다. 충분한 자금이 없는 경우 낭패를 볼 수 있는 것.

무순위 청약의 경우 계약금과 잔금 납부 일정이 일반 청약과 달리 빠듯하다. 이번에 진행된 디퍼아의 경우, 오는 29일 당첨자 발표가 이뤄지고 계약금(분양가의 10%)은 3월 8일 납부해야 한다. 영업일 기준으로 6일이 주어진 것이다. 잔금(분양가 90%) 납부일은 계약 체결 약 3개월 이후다.

인기 있는 59㎡에 당첨이 되면 6일 안에 현금 1억3천여만원을 계약금으로 내야 한다. 또 6월 초까지 잔금 약 12억원을 마련해야 하는 셈이다. 주택담보대출을 통해 자금을 일부 마련할 수 있지만 이 마저도 새롭게 시행하는 '스트레스 DSR' 등으로 대출 조건이 까다로워지고 있다. 더구나 디퍼아의 경우 아직 준공 허가가 이뤄지지 않았기 때문에 등기가 불가능한 상황이다. 소유권 이전이 없다면 주택담보대출도 쉽지 않다.

잔금을 전세 세입자를 구해 해결할 수 있지만 같은 단지의 전세나 월세 물량이 어느 정도 나와 있는지, 가격은 어떻게 형성돼 있는지 고려해 계획을 세워야 한다. 해당 단지에 이미 전세 물량이 많다면 원하는 자금을 구하지 못하게 될 가능성은 높아진다.

잔금 조달이 어렵거나 전세 세입자를 구하지 못한다면 분양권을 전매할 수도 있지만 세금 부담이 높다. 1년 내 분양권을 판매하게 되면 차익의 최대 77%를 양도소득세로 내야 한다. 시세차익이 높은 만큼 세금으로 나가는 돈도 많아진다.

익명을 요구한 공인중개사는 "전매 가능, 실거주 의무가 없다는 이유로 무순위 청약이 무조건 청약으로 바뀌었다"며 "로또 수준의 이득을 원한다면 거주 기간 2년∙세대원 전체 1주택 보유, 조정대상지역(강남∙서초∙송파∙용산구)일 경우 전 세대원 거주 등 비과세 혜택 조건을 충족해야 한다. 거래 매물이 12억원 이상이라면, 비과세 혜택이 충족돼도 초과 금액에 비례한 과세가 이뤄진다"고 알렸다.

한편, 국토교통부에 따르면 무순위 청약 제도는 미계약분 공급을 뜻한다. 1995년부터 주택공급규칙에 '사업주체가 따로 공급 방법을 정해 공급할 수 있다'고 규정되면서 현재까지 운영되고 있다.

무순위 청약은 기존 당첨자가 계약을 포기하는 이유로 잔여 물량이 발생했을 때 진행하는 '사후 접수'와 공급질서 교란자로 인해 재공급하는 '계약 취소 주택 재공급'으로 나뉜다. 두 가지 모두 청약통장이 필요없지만 사후접수 중 규제지역에 포함된 곳이나 계약 취소 주택 재공급은 당첨 시 재당첨이 제한되는 특징이 있다.