공시가격 하락에 임대차 시장 월세로 재편…서민 보금자리 위협

정부, 든든전세주택 신규 공급 계획… 매입 주택 입지·품질 관건

다세대·연립주택 등 빌라 임대차 시장이 월세로 재편되고 있다. 전세사기 사건이 늘고 공시가격이 하락하자 월세 거래가 증가하는 것이다. 월세 비중이 높아지면서 저소득층의 주거비용 상승을 우려하는 목소리도 나온다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 1월 대구 다세대·연립주택의 전월세 거래량은 120건으로 이 중 전세 거래는 43건(35.83%), 월세는 77건(64.17%)을 차지했다. 월세 비중은 1월 기준 2022년 53.03%, 2023년 56.18%로 해마다 늘고 있다.

전국적으로도 월세 거래 비중이 높아지며 국토부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 1월 기준 가장 높은 수준을 보이고 있다. 부동산 정보 제공업체 경제만랩은 "전세보증금 미반환 사고 등에 따른 전세 기피 현상으로 월세 선호가 강해지고 있다"고 진단했다.

공시가격의 하락도 빌라 시장의 월세화를 부추긴다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 5월 전세보증금 반환보증보험 가입 기준 상한선을 공시가격의 150%에서 126%로 낮췄다.

올해 대구의 공동주택 공시가격 중간값인 1억4천800만원을 기준으로 계산해보면 과거에는 공시가격의 150%인 2억2천200만원까지 보증금을 받을 수 있었지만 갱신 때는 126%인 1억8천648만원으로 줄어든다. 전세를 주고 전세보증을 가입했던 집이라면 차액인 3천552만원을 돌려주고 일부는 월세로 전환해야 전세보증을 갱신할 수 있는 것이다.

국토교통부에 따르면 올해 대구의 아파트·다가구·연립주택의 공시가격은 4.15% 하락했다. 이는 전국에서 가장 큰 하락 폭이다. 공시가격이 지속적으로 하락하는 대구는 전세보증 보험 가입이나 갱신이 더욱 까다로워지는 셈이다.

공급량이 줄어드는 점도 우려를 키운다. 지난해 대구의 다세대·연립주택 착공 물량은 4월에 있었던 8동이 전부다. 2021년 착공 물량인 150동과 비교하면 5% 수준으로 19분의 1로 줄었다. 이는 상대적으로 소득이 적은 20~30대 젊은 층에게 치명적이다.

주택산업연구원이 지난해 12월 발표한 '청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안'에 따르면 30대 이하 1인 가구 67.5%가 월세로 거주하며 연령대가 높아질수록 월세 비율은 낮아지고 자가 비율이 높아진다.

시장에서 월세 비중이 높아지자 정부는 주택을 매입해 시세의 90% 수준 보증금으로 전세를 놓는 '든든전세주택'을 새롭게 공급하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)와 HUG 등이 다세대·연립·도시형생활주택 등을 매입한 뒤 주변 전셋값의 90% 수준에 임대하며 공급 물량은 2년간 LH 1만5천가구, HUG 1만가구다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "사회적 약자를 대상으로 사회안전망 기능을 충실히 수행하도록 제도를 운영해야 한다"며 "적절하게 수요가 있는 곳의 주택을 매입해야 하고 품질도 검증할 수 있어야 한다. 시장에서 외면받거나 문제가 있는 주택을 매입해선 안 된다"고 강조했다.