"2030 '영끌' 부동산 구입은 허구…부모 찬스가 더 많아"

학술지 '부동산분석' 4월호 발표
'2030세대 영끌에 관한 실증분석'

서울 시내의 아파트 단지 모습. 연합뉴스

주택 가격 상승기에 2030세대가 영혼까지 끌어모아 주택을 구입했다는 이른바 '영끌 담론'은 허구에 가깝다는 연구결과가 나왔다. 오히려 대출금 없이 주택을 구입하거나 가족의 지원을 받아 매수하는 사례가 더 많은 것으로 나타났다.

홍정훈 한국도시연구소 연구원, 임재만 세종대 교수는 한국부동산원이 펴낸 학술지 '부동산분석' 4월호를 통해 '2030세대 영끌에 관한 실증분석'을 발표했다. 보고서에 따르면 코로나19 팬데믹 시기 한국은행이 기준금리를 0.5%까지 인하하고 주택가격이 가파르게 상승하자 2030세대가 영혼까지 끌어모아서 무리하게 주택을 구입했다는 담론이 등장했다. 이는 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 완화, DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되지 않는 특레보금자리론 도입으로 이어졌다.

영끌 담론이 무비판적으로 확산된 것을 지적한 연구진은 일정 요건에 해당하는 주택 매수자가 반드시 제출해야 하는 주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)를 토대로 청년층의 주택구입 실태를 파악했다. 시기는 영끌 담론이 본격적으로 확산한 2020년 1월부터 거래건수가 급감하고 규제지역이 해제되기 전인 2022년 6월까지다.

연구진에 따르면 2020년 이후 서울 소재 3억원 이상 주택을 본인 입주용으로 구입한 매수자는 13만2천511명이다. 이 가운데 2030세대는 4만6천473명(35.07%), 40대 이상은 8만6천22명(64.91%)이었다. 이들의 평균 주택가격은 8억6천530만원이었고 평균 자기자금과 평균 차입금은 각각 6억2천757만원(72.52%), 1억8천462만원(21.33%)으로 나타났다.

연구진은 'DSR 40%' 초과를 영끌 매수로 규정했다. 현행 대출 규정도 대출금의 연간 원리금 상환액이 본인 소득의 40%를 넘지 않도록 규정하고 있다. 국가별로 소득 대비 생활비의 부담 정도를 측정하는 경제협력개발기구(OECD)의 부담가능성지표도 DSR 40%를 기준으로 삼는다.

DSR 40% 기준으로 추정한 영끌 매수자는 2030세대가 1천778명으로 전체의 3.82%에 그쳤다. 40대 이상은 1천865명(2.2%)으로 집계됐다. '영혼을 끌어모은다'라고 할 만큼 무리한 수준이라고 볼 수 있는 DSR 50% 기준으로는 1%대까지 떨어졌다. 2030세대가 620명으로 1.3%에 그쳤고 40대 이상은 1천186명(1.4%)이었다.

연구진은 "DSR 40% 기준으로 청년세대의 영끌 매수자 비중은 5%에도 미치지 못한다"며 "영끌 담론이 확산하는 과정에서 많은 언론은 청년층의 영끌 행위에 대해 주목했으나 실제로는 미미한 수준에 그쳤다"고 설명했다.

보고서는 2030세대 가운데는 오히려 충분한 자기자금을 갖추고 주택을 구입했거나 가족으로부터 비과세 범위를 초과하는 지원금을 받은 매수자가 더 많다고 지적했다. DSR 40% 이상 청년 영끌족이 전체의 3.82%(1천778명)에 그친 반면 차입금이 없는 매수자는 10.87%(5천52명)로 영끌족보다 2배 이상 많았다.

가족으로부터 1억5천만원 이상 지원받은 매수자는 19.65%(9천133명)에 달했다. 정부는 올해부터 자녀 결혼 명목의 증여세 비과세 한도를 기존 5천만원에서 1억5천만원으로 올렸다.

연구진은 "2020년 이후 주택 시장에는 세대 내 격차가 크게 나타나고 세대 간 비과세 한도를 넘어서는 자산 이전이 이뤄지고 있음에도 영끌 담론에 가려져 거의 논의되지 않았다"며 "청년세대가 대출을 받아 주택을 구입하는 행위 전반을 영끌로 규정하는 관점은 고가주택을 구입하는 2030세대 주택 매수자마저 평균적인 사회경제적 지위에 위치한다고 가정하는 일반화의 오류를 내포한다"고 말했다.