부동산 PF 구조조정…미분양 1위 대구 직격탄 우려

최대 23조 '옥석 가리기' 내달 돌입
정기 침체 겪는 대구 건설업계…정리 대상으로 분류될 가능성
업계 "물량 해소 정책 강화를"

금융위원회 권대영 사무처장이 13일 종로구 정부서울청사에서 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향'을 발표하고 있다. 연합뉴스

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 최대 23조원 규모의 사업장 구조조정에 나서기로 하자 현장의 혼란이 가중되고 있다. 장기 침체를 겪고 있는 대구 주택 시장의 경우 대규모 구조조정이 초래될 수 있다는 우려도 나온다.

13일 발표된 PF 사업장 정상화의 핵심은 PF 사업성 평가기준 개선이다. 현재 금융업권이 운영 중인 부동산 PF 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않다는 한계가 있다. 평가 기준 개선을 통해 사업성이 충분한 사업장은 신규 자금을 지원해 정상화하고 사업성이 부족한 사업장은 재구조화, 자율매각, 경·공매를 유도하겠다는 것이다.

변경된 평가 기준에 따라 앞으로는 토지매입, 인허가, 본PF 미전환, 공사 진행 단계, 분양 실적, 시공사 선정 등 항목별로 평가하고 2개 이상 해당하면 유의 또는 부실 우려 등급을 부여한다. 예를 들어 브릿지론 사업장은 최초 대출 만기 도래 후 6개월~12개월 동안 토지 매입 또는 인허가를 완료하지 못하거나 인허가를 완료하고도 12개월~18개월 이상 본PF로 전환하지 못한 경우 유의 또는 부실 우려 사업장으로 분류한다.

본PF 사업장은 분양 개시 이후 18개월이 경과할 때까지 분양률이 50~60%를 밑돌거나 준공 예정일 이후 12~18개월이 지날 때까지 정상적인 매도 절차가 진행되지 않으면 유의 또는 부실 우려 사업장으로 구분된다.

문제는 장기 침체를 겪고 있는 대구 주택 사업장 상당량이 이에 해당할 수 있다는 점이다. 정부의 구조조정 정책으로 대구 소재 사업장이 가장 큰 타격을 받을 수 있다는 우려가 나오는 대목이다. 대부분 브릿지론 만기 연장이 수차례 이뤄졌고 미분양에서 벗어나지 못하기 때문이다.

국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만4천904가구로 집계됐다. 이 중 대구가 9천814가구로 전국에서 가장 많았다. 악성 미분양이라고 불리는 준공 후 미분양은 1천181가구로 지난 9월 714가구에서 6개월 연속 상승하고 있다.

올해 초 기준 대구에서 사업승인을 받은 단지는 65개로 4만5천가구가 넘지만 이 가운데 올해 분양이 예상되는 단지는 6천여 가구에 그친다. 많은 사업장이 대출 만기 연장으로 연명하고 있는 것이다.

대구 한 부동산 시행사 관계자는 "아파트 공급 물량이 많은 대구는 사업할 수 있는 여건이 안 된다. 채무불이행 상태인 사업장이 헐값에 시장에 나오겠지만 대구에 있는 사업장을 누가 사겠냐는 문제가 있다. 팔리는 사업장은 손에 꼽을 정도다"며 "근본적인 걸 해결해야 한다. 기존 물량이 정리돼야 대기 물량들도 소진이 될 수 있다. 미분양 물량을 해소할 수 있도록 대출 정책을 마련하고 세제 혜택을 더욱 강화해야 한다"고 강조했다.