대구 미분양 구원투수 될까?…정부, 미분양 대책으로 CR리츠 등판

국토부, 17일 리츠 활성화 방안 발표…PF 위기 사업장·미분양 등에도 리츠 활용

대구 삼덕네거리에서 바라본 아파트의 모습. 2024.6.16. 홍준표 기자

정부가 주택 미분양 심화와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기를 해결할 카드로 리츠(REITs·부동산투자회사) 역할 확대를 꺼내 들었다. 이번 대책이 '미분양 무덤' 대구경북에 '구원투수' 역할을 해줄 수 있을지 관심을 끈다.

국토교통부는 17일 경제장관회의 의결을 통해 '국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다. 국토부에 따르면 경매로 넘어갈 위기에 처한 PF 분양 사업장은 공공지원민간임대리츠로 인수하는 방안을 추진한다. 미분양 주택 해소를 위해 기업구조조정(CR)리츠를 재도입한다. 미분양 주택을 보유한 시공사, 신탁사 등이 FI(재무적투자자) 선순위 투자 등을 받아 CR리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다. 국토부는 지난 4월 CR리츠 사전 수요조사를 했는데 미분양 주택 약 5천가구가 접수됐다.

CR리츠는 금융위기 직후인 2009년 운용됐는데 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나 CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거뒀다.

정부는 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세·종부세 등 각종 세제 혜택도 지원한다. 또한 미분양 CR리츠의 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 '모기지 보증'을 활용할 계획이다.

모기지 보증이란 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않으면 보증기관이 대신 상환할 것을 보증하는 것으로, 대출 금리를 낮추는 데 필요하다. 조달금리가 낮아지면 사업성이 개선돼 CR리츠가 더 많은 미분양 주택 문제를 해결할 수 있다는 판단이다.

이와 함께 본 PF로 전환하지 못하고 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장에도 리츠의 역할을 확대한다. 이러한 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하는 방안이 추진되는데, 주택도시기금과 기존 지분 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진하는 방식이다.

여기에 더 많은 시공사가 참여할 수 있도록 문턱도 낮춘다. 최근 건설경기 부진에 따라 건설 실적이 부족할 것을 고려해 3년간 300가구 실적을 요구했던 것을 5년간 300가구 기준으로 완화한다는 방침이다.

이 같은 대책에도 부동산 업계에서는 '미봉책'에 불과하다는 반응이 나온다. 공급자 중심일 뿐 시장의 최종 종착지인 소비자가 지갑을 열도록 할 방안이 보이지 않는다는 것.

대구의 한 시행사 대표는 "관건은 시장에서 소비자가 물량을 얼마나 받아주느냐이다"면서 "리츠란 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 것이다. 리츠를 통해 미분양으로 도산 위기에 처한 시행사와 시공사에 '인공호흡기'를 달아줄 뿐, 해당 부동산을 소화해줄 소비자 입장에서 유인책은 없는 셈"이라고 말했다.

한편, 정부는 리츠가 기존 부동산을 매입하지 않고 직접 부동산을 개발할 경우 인허가와 공시 의무 등 규제가 많다는 지적에 따라 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 하고, 올 하반기 안으로 관련 내용을 담은 부동산투자회사법 개정안을 발의할 계획이다.

또한 시행령을 개정해 올 하반기부터 '시니어주택+의료·상업 복합시설'인 헬스케어와 데이터센터, 태양광·풍력 등 청정에너지, 지방 산업단지 내 공장에도 투자할 수 있도록 한다. 여기에 리츠 수익 구조 다변화를 위해 실물 부동산뿐 아니라 모기지채권, C-MBS(상업용 모기지 담보 발행 증권) 등으로도 부동산 금융 투자를 확대한다.