- 방송: 매일신문 유튜브 〈이동재의 뉴스캐비닛〉 (평일 07:30~08:30)
- 진행: 이동재 매일신문 객원편집위원
- 대담: 이상우 인베이드 투자자문 대표
▷이동재 객원편집위원(이하 이동재): 내 집 장만과 청약, 집값 폭등 등 우리나라 부동산 이슈에 대해서 여쭤보고 싶어서 부동산 전문가를 모셨습니다. 부동산 애널리스트 출신의 이상우 인베이드 투자자문 사장님을 모셨습니다. 안녕하십니까?
▶이상우 인베이드투자자문 대표(이하 이상우): 예 안녕하세요.
▷이동재: 안녕하십니까. 오늘 처음 여쭤보고 싶은 부분이, 최근에 서울 아파트 값이 15주 연속 상승세라고 합니다. 그러니까 이게 과연 2021년에 우리가 기억하는 김현미 장관 시절의 대세 상승장, 폭등장으로 접어드는 게 아니냐 이런 일각의 시선도 있는데 어떻게 봐야 될까요?
▶이상우: 그 때와는 다를 수밖에 없어가지고요. 그때처럼 생각을 하지 마시고 합리적으로 생각하시면 좋겠어요. 오를 데가 오르고 안 오를 데는 안 올라야 되는 게 정상인데 그때는 그냥 다 올랐어요. (이번엔) 그런 일 없어요.
▷이동재: 그 때하고는 좀 다르다. 2021년에는 제가 돌이켜보면 아파트라는 아파트는 다 올랐던 것 같아요. 그때 빌라도 오르고 원룸까지도 다 올랐었는데 그 때하고는 좀 다른 양상이다. 2021년에는 패닉 바잉이 있었잖아요. 근데 요즘에 보면 저도 보니까 근데 제 주변 친구들 중에 무주택자 친구들 보면 "집을 사야 되는 거 아니냐" 하고 불안해 하는 친구들도 있는데 이거 패닉 바잉까지도 가지 않을 것이다 이렇게 봐야 될까요?
▶이상우: 예. 다 안 오를 거니까. 굳이 설명을 드려야 되나 싶을 정도의 시장 분위기라서 거기만 올라요. 지금.
▷이동재: 강남 위주로 오르고 있다.
▶이상우: 2021년도 생각 같은 거 하지 마시고. 2005~2006년도? 그러니까 예전에 버블 세븐이라고 했었거든요. 그때 경험을 못 해보신 분들은 노무현 정부 때 부동산이 뭔지를 잘 모르시는데 그때랑 비슷해요. 문재인 정부 때가 아니라 노무현 정부 때랑 비슷합니다.
▷이동재: 가는 데만 간다, 그러면 요즘에 제가 보니까 강남이랑 마포 쪽도 좀 많이 용산도 좀 오르고 있는 것 같고. 아직 지방은 이렇게 훈풍이 별로 없죠.
▶이상우: 네 안 올라요. 미분양 사태가 좀 심각해요.
▷이동재: 저는 이 부분을 좀 여쭤보고 싶었어요. 시중은행이 주택담보대출 금리 인상을 이어가고 있는데 금융당국이 가계대출 관리를 위해서 대출금리 인상을 또 유도를 하는 상황입니다. 또 DSR 시행을 앞두고 가계 대출이 40일간 또 8조 원이나 또 증가를 했다고 해요. 그래서 금리 인상으로 집값이 안정될 가능성이 있을까 이 부분도 좀 자세히 한번 여쭤볼게요.
▶이상우: 자세히 여쭤볼 것도 없는 게 그게 다가 아니거든요. 지금 다들 그 생각이 아니라 금리 내려간다고 생각하시는 분위기잖아요.
▷이동재: 그렇죠.
▶이상우: 그런데 무슨 금리 인상 여파예요. 그래서 그런 것들은 옛날에 할 얘기고.
▷이동재: 근데 금리가 내려갈 것으로 보고 있는데 또 정부나 관계 당국에서 혹시나 금리가 내려가면 또 부동산이 폭등하는 거 아니냐 그래서 또 금리를 올리는 거 아니냐 은행을 통해서 또 이런 관측도 많이 나오잖아요.
▶이상우: 그러고 있지 않아요? 지금? 그렇게 되면 될 거냐? 안 되죠. 당연히 어떻게 안 되냐면 될 때들은 아무 상관없이 그냥 자기 길 가고. 어설픈 애들이 전혀 못 가는 거죠.
예를 들면 그런 일이 계속 벌어질 거라고 생각이 되고 특히 아까 DSR 얘기하셨지만 DSR이라는 게 생각을 한번 거꾸로 해보시면 좋은데 소득이 많은 분들은 아무 상관이 없어요. 소득에서 그 원리금 부담이 있냐 없냐를 보는 거잖아요. 그러니까 소득이 많은 분들은 아무 상관이 없는데 제가 지금 여기 보니까 캐비닛에 현대차 CI가 많은데. 요즘 현대차 연봉 얼마라고 나오던가요? 최근에 신입사원은 9천500만 원? 얼마 전에 그런 얘기가. 회사는 아니라고 했는데 빙글빙글 돌았거든요. 9천500만원 신입사원 연수원에서 만나가지고 둘이 결혼하면 얼마야 이거 9천만원이잖아요. 그런 분들은 아무 상관없어요. 얼마 전에 어떤 신문에 나왔는데 연봉 한 2억쯤 되는 분들, 부부 합산 2억쯤 되니까 17억까지 18억까지 대출 나온다고 DSR만 봤을 때예요. LTV가 있기 때문에 다 그렇게는 안 나오는데. 그게 현실이라는 걸 잊지 말았으면 좋겠어요. 요즘 기업들이 돈을 많이 줘요. 그래서 그런 분들이 사는 집들 아까 마포 잠깐 얘기하셨지만 진짜 오늘 오랜만에 사대문에 나왔는 사대문 강남 이런 데 다니시는 분들이 연봉이 요즘 얼마일지 거꾸로 한번 생각을 해보시면 무슨 DSR 타령이야 다 넘어가요. 다 넘어가. DSR 안 걸려요. 이게 평균적으로 보고 전국적으로 보면 뭔가 걸리고 안 걸리고 다 싼 집들에서 다 걸릴 수 있겠지만. 저게 싼 집에서는 요즘 연봉을 너무 많이 받으셔가지고 DSR 얘기 같은 거 금리 같은 거 얘기들은 이미 초월하신 분들이에요. 대출받으려면 받아서 사면 돼요. 대신에 이걸 사도 될까라는 고민을 너무 많이 하시다. 못 사시는 거죠. 그런 걱정은 할 필요가 없어요. 남 걱정은.
▷이동재: 예 그러면 제가 또 여쭤보고 싶은 게 원래 처음에 저희가 여쭤보려고 했던 질문지 중 하나가 부동산 시장이 양극화되고 있다. 그래서 집값 상승이 서울 외 지역으로 퍼질 것으로 보시냐 또 여쭤봤었는데 아까 말씀은 지방은 경기가 좋지가 않다. 지금 부동산 경기가 좋지가 않다 이렇게 말씀을 하셨고 그리고 서울에서도 그러면 중심 지역만 오르다가 어느 정도에서 끝날 것이다라고 봐야 될까요? 아니면 이게 진짜 끝없이 오르는 동네는 또 끝없이 오를 것이다. 또 이렇게 봐야 될까요?
▶이상우: 끝없이 오를 데는 계속 끝없이 오를 거고 따라갈 데들은 따라갈 텐데 문제는 지난 2021년 2020년 이 때랑은 다른 게 따라가다 마는 곳이 있을 거예요. 그게 가장 문제고. 정부가 그거를 못하게 만들어 놨기 때문에 이런 일은 거의 제가 봤을 때는 확정적이지 않을까 이런 생각이 드는 거죠. 이게 왜 그러냐면 모두 다 집을 하나씩만 가져라라고 거의 무슨 강제화하고 있기 때문에 그 지방 집이나 외곽 집이나 수도권의 외곽 이놈들 집이나 다 같이 막 세게 가려면 다주택이 돼야 돼요.
▷이동재: 다주택을 풀어줘야 된다.
▶이상우: 다주택이 안 되면 누구부터 주요 지방부터 줄어 지금 겪고 있잖아. 지금 문재인 정부 2020년부터 그랬고 지금 이번 정부도 2년 내내 안 바꿔주고 있고 지금 갖고 있던 분들은 다 팔았거든요. 그럼 앞으로 전월세도 못 구하신다는 걸 명심하셔야 돼요. 다주택자가 없기 때문에 전월세를 구할 수가 없어요. 필요하신 분들은 앞으로 사는 방법밖에 없어요.
▷이동재: 그러면 전세 가격도 상승을 하고 있잖아요.
▶이상우: 60주인가요? 지금 60 몇 주가 연속 오르고 있잖아요. 전세가.
▷이동재: 그러니까요. 그러니까 결국 악순환이 계속 반복되고 있는 거 아니에요?
▶이상우: 그러니까 이게 악순환이라고 말하기도 애매한 게 다들 악순환이라는 그 악이라는 말에는 자산 가격이 오른다는 거가 악이 아닌가라고 생각을 하시는 건데 누가 봤을 때는 선순환일 수도 있어요. 집값이 오르고 전반적으로 올라야 분양도 잘 되고 돌아가는 게 경제적인 모습이죠. 물가는 이렇게 오르는데 인건비나 모든 자재비나 다 오르는데 집값이 안 오르는 것도 이상하지 않습니까? 아까 제가 임금도 얘기했지만. 회사 다니시는 분 돈 많이 받거든요. 큰 회사 다니시는 분들.
▷김새봄 칼럼니스트(이하 김새봄):요즘 분양받기도 굉장히 어렵지 않습니까? 근데 청약 통장을 가지고 있는 게 맞을까요? 그 청약통장 금리를 0.3% 올린다고.
▶이상우: 청약 통장에 넣어놓으신 금액들이 대부분 다 300만 원인데. 연 15%를 줘도 의미가 크게 없어서 사실 그냥 약간 티켓 같은 거? 이거 없으면 입장을 못 하는데 클럽에 들어가려면 클럽 입장권이 티켓이 있어야 되잖아요. 그건데 그걸 티켓을 없애나요? 그래서 그거고 아까 분양받기 어렵다고 말씀하신 거는 어디까지나 서울 얘기고. 지방은 아주 쉽습니다.
▷이동재: 그러니까 일부 청약 통장 금리를 0.3% 올린다고 해봤자 실수요층에게 그리고 300만 원에서 0.3% 올려봤자 크게 차이는 없는 부분이다.
▶이상우: 큰 통장 갖고 계신 분들이야 천만 원 이상 되는 것도 있지만 거기서 금리 많이 준다고 그분들 입장에서 몇십만 원 더 받아봤자 금융소득 종합과세 되는데 그게 무슨 의미가 있겠어요?
▷이동재: 그렇습니다. 그런데 이제 댓글 보니까 이제 여기에 집값이 더 올라 참 이렇게 걱정하시는 분들도 많이 계세요. 우리나라에 대기업 다니는 분들만 있는 것도 아니고 중소기업 다니는 분들도 있고 그다음에 또 연령대가 높으신데 또 주택이 없는 분들도 계실 수도 있고 그런데 그런 분들에게는 또 이렇게 주택 가격 상승이 부담으로 작용을 할 수도 있는 그런 부분이니까 물론 저 같은 서민도 있고요. 그런데 각종 규제에 대해서 한번 말씀을 여쭤볼게요. 서울시의 경우에 토지거래 허가구역 제가 이걸 좀 많이 여쭤보고 싶었는데 토지거래 허가구역 지정 면적을 넓히는 방안을 준비 중이다 이렇게 보도가 나오고 있습니다. 그러니까 그간의 토지거래 허가 구역이라는 게 보통 그런 동네잖아요. 삼성동, 청담동 이런 동네들이었는데. 이걸 이제 더 넓히겠다 이런 보도가 나오고 있는데 그간 토지거래 허가제로 좀 효과가 있었다 이렇게 보세요?
▶이상우: 효과가 있었죠. 거기만 더 올렸죠. 저는 너무 명쾌했던 것 같아요. 토지거래 허가 구역이라 능력이 되는 사람들만 들어와서 살아.
▷이동재: 오히려 그 동네만 여기는 인증 받은 부자 동네다 이런 식으로?
▶이상우: 정부 공식 인증. 서티파이드 이런 느낌인 거죠. 다 그거 사고 계시고. 심지어는 지금 다주택 아까 못하게 한다고 말씀을 드렸잖아요? 그랬더니 다들 그냥 다 정리해서 거기 하나씩 사는 거죠. 똘똘한 정도가 이제는 정부 공식 인증 지역만 들어가겠다, 그러니까 지금 몇 개 구역이 이렇게 있지만 이걸 만약에 확대해가지고 강남, 서초, 송파 용산까지 확대한다 그러면 거기만 더 가겠죠.
▷이동재: 그러면 제가 또 여쭤보고 싶은 게 아까도 토지거래 허가구역 말씀을 나눴는데 사실 저는 이해가 안 되는 부분이 있어요. 삼성동이나 청담동이나 이런 곳은 허가 구역이고 그러면 반포 같은 경우에 요즘에 반포가 서울에서 가장 비싼 동네 중에 하나인데. 반포는 또 허가구역이 아니잖아요. 그럼 그 기준이 뭔지 저는 그게 또 궁금하더라고요.
▶이상우: 서울시장님 머릿속에 있겠죠. 나쁘게 말씀하시는 분들은 서울시장님이 반포 동장이냐라고 말씀하시는 분들도 있잖아요. 반포만 챙긴다고.
▷이동재: 그러니까 반포 잠원동 이쪽은 엄청 올랐어요. 그런데 속칭 삼청대잠 이쪽은 또 허가 구역이 돼 있고 근데 평당 가격으로 보면 반포가 더 비싼 경우도 많고 그러거든요. 그래서 저는 이 부분이 참 이해하기가 어렵던 부분이었는데 저랑 비슷한 생각을 하고 계신 것 같습니다. 근데 최근에 그러면 또 그린벨트 해제에 대해서도 좀 많이 보도가 나오고 있잖아요. 그러니까 그린벨트를 풀어가지고 아파트를 짓겠다 수도권 쪽에 그런 얘기가 나오고 있는데 또 전세시장 안정을 위해서 또 비아파트 공급을 늘리겠다 또 이런 계획도 좀 보도가 나오고 있습니다. 그린벨트 해제에 대해서는 어떻게 평가를 하세요?
▶이상우: 그린벨트 얘기하면 또 분명히 두 부류로 나뉠 거예요. 거기서 옛날부터 사셔서 나도 드디어 재산권 행사를 하려고 그러는데 왜 나를 막냐 이런 분이 있고 그런 분들 당연히 있겠죠. 그런 분들이 중요한 게 아니라 그린벨트를 갖고 있는 사람이 누군지를 우리가 알고 있으면 너무 좋은데 개인 재산권이니까 알려줄 리가 없잖아요. 땅이라는 게 생각보다 사람이 집도 없는데 땅까지 갖고 있는 사람은 정말 드물어요. 제가 그래서 재산 공개 내역서 열심히 보는데. 있는 분들이 땅 갖고 있지. 그분들 생각보다 별로 없어요. 다 집은 하나. 국회의원도 마찬가지죠. 무주택자 엄청 많고. 다 전세 사시고 자기 지역구에. 하지만 땅. 땅 많으신 분들이 우리 머릿속에 가난한 분들일 가능성이 별로 없고 저 지방으로 가셔도 부농들은 땅 진짜 많습니다. 그분들이 직업이야 농부지만 땅이 얼마나 많은데요. 땅이라는 거야말로 진짜 부자들의 영역, 일반인들은 범접할 수 없는 영역인데 여기에 땅 가치를 갑자기 정부의 힘으로 확 살려주는 일을 해버리면 그분들만 좋잖아요. 그게 첫 번째. 두 번째는 그린벨트라는 게 박정희 대통령 때 도시의 무분별한 확장을 막자라고 그래가지고 이렇게 일종의 테두리를 만들어준 거잖아요. 여기는 좀 그래도 녹지가 있었으면 좋겠다. 그 목적이 녹지가 있었으면이잖아요. 근데 왜 녹지를 없애요? 근데 거기다가 또 뭘 짓는다고요? 임대주택 같은 거 지을 거 아니에요? 그러면 왜 임대주택 단지를 만들어야 되냐? 이것도 나오고 임대주택 사시는 분들은 왜 외곽에 살아야 되냐 기타 등등 지금은 외곽을 개발할 때가 아니라 도심지를 개발을 해야 되는데 절대 얘기 안 나오고. 아까 심지어는 그린벨트에다가 빌라를 지을 수도 있고 심지어는 아까 빌라도 정부가 이제 아파트 전세시장 안정을 위해서 빌라를 짓겠다고 그럼 예를 들어서 저는 지금 커피가 마시고 싶은데 너는 쌍화차를 마셔라 비슷하지 않아요? 아파트 전세를 원하는 거지 빌라 전세를 원하지 않아요. 그리고 지난 원희룡 장관 때 빌라 전세를 다 죽여놨기 때문에 이 빌라 전세 아무래도 아무도 안 들어올 거예요. 그럼 그런 거는 의미가 없다 라고 나와 있잖아요.
▷이동재: 그렇군요.
▶이상우: 저는 그린벨트 해제는 늘 반대하는 입장이고. 예전에 이명박 정부 때 그린벨트 잔뜩 풀어가지고 지은 게 세곡, 내곡, 우면. 그래서 집값이 잠깐은 잡혔는데 거기다가 제가 생각했던 수준의 집이 들어온 게 아니라 조금 약하게 들어와서 이렇게 사용될 거면 너무 아깝게 땅이 사용된 거 아닌가 이런 생각이 있어요. 고급 주택을 더 지어놔야 될 동네에 아쉽게도 좀 일반 아파트를 지어놨다. 슬프다고 보고 있습니다.
▷이동재: 최근에 공급 원가도 많이 상승을 했잖아요. 콘크리트 비용 등등 철근 비용 등등 많이 상승을 하고 인건비도 많이 올랐는데 재건축 재개발도 그래서 쉽지가 않은 상황이에요. 이거 제가 기억하건데 여의도 시범 아파트 같은 경우에는 지금 거의 50년이 넘었죠. 1971년도에 지었으니까 50년이 넘었고 압구정 등등 재건축 재개발한다는 아파트들 잠실 5단지 등등 굉장히 많이 아직도 좀 쌓여 있습니다. 숙제가 좀 쌓여 있는데 이런 해결 방안을 좀 어떤 식으로 풀어가야 될지.
▶이상우: 집값이 안 오르면 다 안 돼요. 슬픈 내용이라서 집값이 다 많이 올라줘야 A급 지역부터 잘 되고.
▷이동재: 집값이 오른다는 전제하에 사업성이 있다.
▶이상우: 왜냐하면 지금 웬만한 아파트들이 건축비를 부담하면 지금 시가밖에 안 돼요.
그러면 오른 게 없는데 뭐 하러 돈 들여서 새로 짓느냐 이런 얘기가 나오는 거 차라리 많이 오를 때를 사는 게 낫지 그러니까 아까 다 웬만한 지금 구축들은 안 보는 거죠. 어차피 이거 뭐 재건축해봤자 별거 없는 걸 이런 생각이 나오는 순간 싹 정리해서 될 것들만 가는 이런 모습이라서 이 문제는 정부가 해주고 말고의 영역은 아닌 것 같아요. 시작이 되면 되는데 제일 쉬운 건 아까 원가를 낮춰주는 방법이 그러면 일하시는 분들이 임금이 내려가야 되는데 현실적으로 되겠어요?
▷이동재: 그럼 용적률을 갑자기 팍 올린다거나 건폐율 용적률을 그냥 완전히 풀어줘가지고 그렇게 되면 그건 좀 해결 방안이 될 수 있을까요?
▶이상우: 그게 가장 쉬운 방법이죠. 그렇게 해서 지었을 때 아까 그린벨트 해제 같은 느낌이 나잖아요. 녹지여야 되는 지역을 푸는 거랑 마찬가지로 적당한 용적률이 있어야 되는데 용적률을 확 지어버리면 갑자기 닭장이 되잖아요. 그럼 닭장 지어서 파는 분들은 행복할 수 있지만 그 닭장을 살려고 하는 분들은 또 싫을 거 아니에요. 결국은 다 시장에서 알아서 굴러가게 돼 있어요. 이게 이거 상품성이 너무 떨어지니까 하고서 안 사실 수도 있고 좋으니까 살 수도 있고 근데 그러려면 그런 지역들도 다 정해져 있을 거 아니에요? 약간 용적률이 높아도 사야 되는 그런 핵심지가 있고 아닌 지역들은 그렇게 하면 아주 다 버려버린다. 너무 시장이 명쾌하게 생각들 하고 계시기 때문에 일괄적으로 그 얘기도 맞지도 않아요. 대신에 알아서 하면 되는 거겠죠. 나는 그래도 이렇게라도 재건축을 해야 되겠다 싶으면 용적률 끌어올려서 하는 거고. 근데 그거를 너무 정부 기관에서 너는 여기까지만 해 너는 여기까지만 해는 왜 다 정해주냐. 그게 벌써 1970년대 방식 아닌가 하는 생각이에요.
▷김새봄: 그런데 또 우리 또 2030 2040 세대까지 무주택가 또 굉장히 많은데요. 저희들 내 집 마련 방안을 좀 조언해 주신다면.
▶이상우: 내 집 마련 너무들 청약만 보고 계셔가지고 청약에 목을 매시는 분들은 계속 기다리는 수밖에 없고 특히 서울 같은 경우는 답도 없기 때문에 때문에 청약을 기다리실 거면 고도를 기다리시는 것처럼 계속 기다리시면 될 것 같고요. 언제까지 기다릴지는 저도 잘 모르겠으니까. 그거는 알아서 하셨으면 좋겠어요. 저 청약 얘기하시는 분들하고 말을 잘 안 섞으려고 그래요.
▷이동재: (동탄 롯데캐슬 청약의 경우) 294만대 1이잖아요.
▶이상우: 로또를 사놓고서 난 언젠가 될 거라고 믿는 분하고 제가 무슨 얘기를 해요. 그냥 계속 사세요. 1만 원씩 사다 보면 언젠가 3등도 되겠어. 근데 청약은 되면 되고 안 되면 안 되는 거다 보니까 빼고. 그래서 웬만하면 제 생각에는 자기 집은 좀 사서 가셨으면 좋겠는데 다들 또 우리 시작할 때 그 얘기했잖아요. 부동산이 무슨 자산 증식에 그런 생각이 너무 강하니까. 그런데. 막상 내 집 마련의 핵심은 나와 우리 가족이 얼마나 행복하게 거주할 수 있는 공간을 사느냐에 먼저 있어요. 그걸 빌려 쓰는 게 아니라 사서. 지금까지는 안 사도 됐어요. 왜냐면 다주택자가 있기 때문에 전월세를 구하기가 쉬워서. 근데 지금 전월세를 못 구하는 쪽으로 정부가 계속 유도를 하고 있다 보면 그러면 사야 되잖아요. 억지로. 그러면 그래서 하루빨리 내가 들어가 살 만한 집을 사야 되는 거지. 오를 만한 집을 사면 안 돼요. 예를 들어 재건축 재개발 말이에요. 많이 오를 것 같아요. 근데 만약에 20년 뒤에 돼요. 그럼 20년간 우리 가족들은 웬 고생을 하고 있냐고요. 우리 아빠 우리 엄마의 욕심 때문에 돈을 많이 벌 거다라고 그런 거 말고. 그래야 애도 많이 낳는데 애들도 살기 좋고 한 동네에 빨리 들어가셔서 애기 성장하는 과정 같이 좀 느끼시면서 그러면서 돈을 벌 수 있으면 베스트인 거고. 아니면 그거는 좀 빼놓고 나서라도 지금 살기 좋은 동네에 내가 들어가 살겠다 생각을 하시면서 접근하시면 내 집 마련은 어렵지 않은데 자꾸 돈 벌어야 되겠다. 돈 벌어야 되겠다만 되시는 거 이러면 답은 안 나와요. 지금 왜냐하면 지금 가는 데만 갈 건데 그럼 여유가 없는 분들은 그럼 안 사냐고요. 안 살 수가 없는 상황으로 가고 있어요. 지금. 지금 다주택자가 없어지니까.
▷이동재: 결혼을 해서 아기가 얼마 태어난 지 얼마 안 된 집, 그러면 뭐 특공 이런 게 많은 것 같더라고요. 제가 자세히는 잘 모르겠는데 신혼 특공이다 무슨 무슨 자녀 특공이다 이런 게 많은 것 같은데. 그런 거에 해당되시는 분들은 활용할 필요가 있다?
▶이상우: 되면요. 조건이 특히 다자녀 같은 거 되면 하시면 좋죠. 애3명 빨리 나으시면 되죠.
▷이동재: 진짜 젊은 층들이 그런 걱정을 많이 해요. 그러니까 결국에는 또 사회의 관념과 이런 통념 문제이기도 한데 그러니까 집이 있어야 장가를 간다 결혼을 한다 이런 생각하시는 젊은 세대도 많이 있고. 내가 집이 없는데 물론 벌이가 좋은 분들이라면 천천히 자기들이 결혼해서 벌 수도 있겠지만 내 집이 없는데 집도 못 사는데 장가는 어떻게 가 이렇게 생각을 하는 주변에 그런 생활을 하는 친구들도 또 많이 있더라고요.
▶이상우: 왜 인생 지레 짐작 포기하시는지 모르겠어요. 생각이 일치하면 되는 거예요. 생각이 일치하면은 진짜 옛날 1960년대 1970년처럼 반지하 방에서 시작할 수도 있는 거예요. 제 주변에 되게 많아요. 돈을 못 버시는 분들도 이미 오피스텔에서 그냥 같이 시작해서 돈 잘 모으고 계세요. 근데 완성된 사람만 결혼할 수 있다 이런 이미지를 언론도 자꾸 심어주고 기사 나오고 하니까 자꾸 지레짐작 안 해버리잖아요. 결혼을 언제 다 갖춰 가지고 애 낳고 돈 다 벌어놓고 애 낳겠다 하시는 분들도 있는데 그것도 말이 되냐고요. 그냥 자기 레벨이 자꾸 올라가면서 아쉽지만 그래도 그때 했으니까 지금 이렇게 이렇게 올라오고 있는 거지가 돼야지 돈 다 벌고 집 다 사고 53세에 애 낳을 거냐고요. 안 되잖아요. 이렇게 하면 안 되는 거기 때문에 우리는 목표가 아까 행복한 인생이 되어야 되지. 자꾸 자산이 얼마 자꾸 남 눈치 보면서 차는 몇 cc 이상 집은 몇 평 이런 거 됐고 그냥 행복하게 나는 어떻게 살겠다는 마음이 드신 마음이 서로 합치되는 분하고 같이 결혼하셔가지고 한 발 한 발 하면 다 되고 지금 대출도 70% 되잖아요. 그리고 옛날부터 디딤돌 대출 버팀목 대출 이런 정부 대출들 지금 매매가 5억 원 이하는 매우 쉽게 되기 때문에 사실 전국적인 기준에서는 쉬워요. 어려운 게 어디냐, 서울인 거예요. 그래서 우리의 이런 논리는 늘 서울 사람들 서울 사는 사람들이 답이 없는 거고. 나머지 지역은 열려 있어요. 그냥 하면 돼요. 제도상에서 하니까. 그러니까 돌아가는 거죠. 단 우리가 맨날 머릿속에 골치 아픈 건 서울에 살고 있고 서울에서 회사 다니고 있고 서울에서 얼마나 또 연봉 많이 받는 분들이 투자 투자 투자 투자하는 것들을 우리가 언제까지 들어야 되냐는 거죠. 하면 되는데 너무 답답해요. 보고 있으면.
▷이동재: 사장님이 유튜브를 제가 종종 보고 있는데 그걸 보니까 서울에 서부선 그다음에 위례신사선 같은 그런 전철이 제대로 지어지지 않고 있는 부분에 대해서 그런 교통망 개선이 되지 않고 있는 부분에 대해서도 비판을 하기도 하셨어요. 이런 부분에 대해서 좀 어떻게 보세요? 제가 보니까 오늘 어떤 신문을 보니까 그동안에 전기차 보조금 작년에 3조 원인가가 나왔다고 하더라고요. 3조 원이면 사실 전철 어지간한 거 착공하고도 남죠.
▶이상우: 지하철 다리 고속도로 이런 것들이 사실 최고의 복지예요. 왜냐면 아까 우리 좀 전에 서울 이야기했지만 서울의 여력이 안 되시는 분들도 다니기 쉽게 해드리는 게 그런 수많은 교통시설의 개선이잖아요 하면 되죠. 뭐 하면 되는데. 문제는 그런 돈들이 이제 와서 보니까 얼마 안 돼요. 무슨 박정희 대통령 때 경고속도로 가는 그런 예산이 아니라고요. 이제는 정부 예산이 너무 커져 있다 보니까 600조 원 중에서 사업비가 1조 얼마 2조 얼마인데 그것도 한 해에 들어가는 것도 아니고 쪼개서 나가는데 그럼 좀 좀 해주지 이런 얘기해야 되는데 이 핑계 저 핑계 하면서 시간만 줄줄 끌고 대표적으로 아까 서부선은 제가 알기로 50억원 차이로 진행이 안 돼요. 서울시랑 근데 서울시에서 지금 무슨 애견 무슨 반려동물센터가 300억원인가 400억원씩 이렇게 심지어 서울도 아니고 저 밖에다가 그런 것들을 보고 있으면 도대체 뭐가 더 중요한지에 대한 우선순위를 뭔가 '쇼잉'에 두는 거 아닐까. 실질적으로 눈에 안 보이는 거 대표적으로 상하수도 같은 거 도로 지하철 잘 안 보인단 말이에요. 잘 안 보이는 데 돈 안 들어가고. 뭔가 이렇게 '쇼잉'하는 데 돈이 자꾸자꾸 들어가는 이런 일들은 정말 그냥 시민들 입장에서는 국민들 입장에서는 정치인들은 너무 우리의 생활보다는 쓸데없는 거에만 저렇게 관심을 두는구나. 그렇게 보면은 점점점점 사람들이 "세금을 내기 싫다" 이렇게 돼야 되는 거라고 생각해요.
▷이동재: 지금 구축 아파트 강남 쪽에 매입 매입해도 되냐 구축 아파트 매입해도 되냐 이런 질문하시는 분 있고. 그다음에 송도는 어떻게 보고 계시냐 이런 질문들이 좀 있는데 한번 질문 좀 드리겠습니다.
▶이상우: 구축 아파트 사야죠. 지금. 구축 아파트 아파트밖에 나한테 주어진 선택지가 없어요. 신축은 비싸잖아요. 그럼 신축 할 때까지 그 돈 모아서 기다리면 그 신축은 기다려주냐는 거죠. 그러니까 우리 가족의 행복을 위해서 조금 집은 낡았다 하더라도 이 위치와 이 모든 것들이 내가 소비하기에 딱 알맞은 거다, 그러면 사시면 돼요. 근데 다들 신축만 오른다더라고 더 오른다더라가 나의 결정을 방해하고 있다는 거는 좀 안타깝다고 생각을 해요. 좀 덜 오르면 어때요? 다신 대신에 내가 지금 다니기 좋고 살기 좋은 지역이면 근데 그게 지금 강남 사람들의 마음이에요. 강남에 신축이 어디 있어요. 강남은 반포만 신축이죠 잠원동하고. 나머지 분 더 살잖아요. 신축 아니어도 다 살아요. 그냥 편하니까 편하면 사는 거예요. 안 편하면 절대 사시면 안 되죠. 구축 아파트는 앞으로 안 편하면 절대 사시면 안 됩니다. 아까 송도 얘기하셨죠? 송도는 인천 얘기니까 가격도 많이 눌렸었으니까 눌렸었을 때 사셨으면 너무 좋았을 텐데. 그때 안 사시고 그냥 지금 물어보시고 어떻게 해요? 그때도 못 샀으면 지금도 사기 어려워요. 2년 전에 얼마나 송도 많이 빠졌는지 아세요? 그때 샀다고 그때 샀어야 됐다고 생각해요.
▷이동재: 지금은 좀 늦었다?
▶이상우: 아니요. 늦은 게 아니라 그때도 못 샀는데 지금 어떻게 사냐는 거죠. "결정 못하실 걸요"라는 얘기에요.
▷이동재: 부산 해운대 그다음에 대구 수성구 대전의 둔산동 이런 데는 또 아파트 가격이 비싸잖아요. 그쪽은 학군이나 어느 정도 수요가 있기 때문에 어느 정도 앞으로 또 유지가 될까요?
▶이상우: 애를 낳았냐, 안 낳냐에 달려 있어요. 그리고 자꾸들 교육 제도 얘기들 하시는데 교육제도 바뀌면 지방 가서 내신 잘 받아서 대학 가야 된다고 생각하시는 분들 아직도 있잖아요. 이번에 의대 증원도 좀 그렇죠. 갑자기 세종시 가야 되네 청주 가야 되네 그렇게 생각하셔서 내려가니까 그나마 버티는 거예요. 그러니까 이게 저는 좀 교육 제도도 뭔가 좀 잘못됐다고 생각은 하지만 제가 할 얘기는 아니지만 아무튼 지방 시장이야말로 애를 그래도 서울보다는 많이 낳으니까 돌아는 가는데 지금 인구가 줄어드는 도시가 있고. 인구가 늘어나는 도시가 있고. 인구가 너무 명쾌하다 보니 결국은 절대적인 인구가 줄면 답은 없어요. 인구가 줄어도 답이 있는 도시는 서울밖에 없어요. 서울은 계속 줄고 있으니까. 근데도 이 난리잖아요. 서울의 얘기를 지방에 적용하면 안 돼요. 지방은 인구 줄면 그냥 끝나는 거예요. 그러니까 인구가 안 줄어들게 해야 돼요. 옆 지자체에서 무조건 뺏어가야 돼요. 제로썸이에요. 내가 잘 되려면 얘가 죽어야 돼요. 그러니까 그거에 살아남으려면 어떻게 해야 되는 거냐. 무조건 친기업으로 가가지고. 더 좋은 회사를 유치해가지고. 근데 그게 지금 되는 데가 지자체가 해서가 아니라 천안 아산인 것 같아요. 왜그런가 가까워서에요. 수도권에서 가까운 데들은 내버려 둬도 되고. 나머지 데 들은 안 되잖아요. 기업에서 아무리 유치해달라 해도 삭발식을 해도 안 오잖아요. 그거부터 먼저 바꿔야 되지 않나 사람들이 지자체장들이나 정치인들이나 친기업 정서부터 갖춰야 되지 않느냐 그거 없이는 저는 지방은 조금 어려울 것 같아서 딱 하나만 봐요. 친기업 정서냐. 아까 천안 아산은 별개예요. 거기까지는 서울 수도권이니까 빼고 진짜 지방에서는 친기업이냐 아니냐 이거 하나만 남는 것 같아요.
▷이동재: 기업이 들어오느냐 안 들어오느냐
▶이상우: 그런 거에 되게 예민한 게 복합 쇼핑몰이 있냐 코스트코가 있냐 그거 아니겠어요 없는데 매우 많죠.
▷이동재: 그러면 실수요층에게 그래도 부동산에 대해서 이런 식으로 접근을 했으면 좋겠다. 너무 방황하고 걱정하고 지금 당혹해 하는 그런 젊은층이 많이 있습니다. 2040 실수요층 아니면 그 윗세대라도 실수요층에 짤막하게 한 말씀 부탁 좀 드리겠습니다.
▶이상우: 이게 사람이 생각이 굳으면 아무것도 안 되기 때문에 아까 제가 2030, 2040 그러셔서. 생각이 말랑말랑 뇌가 말랑말랑해야 이게 되는데 뇌가 굳어버리면 안 되는 것처럼 그분들은 답이 없어요. 그래서 아까 청약하고 싶으신 분들은 계속 청약하시고. 집 안 사시는 분들은 계속 빠질 때까지 기다리시던가. 그건 알아서 하시고. 내가 말랑말랑하신 분들 중에 특히 아까 지금 이렇게 짝이 없고 아직 결혼 안 하고 애를 안 낳으셨다 하시는 분들은 하루빨리 결혼부터 하셔서 해야 될 일이 뭐냐, 두 분의 소득을 합쳐야 돼요.
▷이동재: 결혼을 해서 소득을 합쳐라
▶이상우: 그래야 대출이 많이 나와요. 이거를 왜 아무리 말씀드려도 사람들이 너는 왜 자꾸 결혼하라고 그러냐는데 결혼을 해야 돈이 모여요. 어른들의 말이 그거잖아요. 결혼해야 돈 모인다. 실제로 돈이 안 모이는 이유가 뭐냐 소득이 적기 때문이에요. 내 소득이 적으면 다른 파트너를 영입해서 소득을 높일 방법을 해야지. 내가 안 되면 옆에 사람이라도 데려와서 해야 되는 거잖아요. 근데 이 생각은 안 하고 내 연봉 안 오른다. 투닥투닥투닥 이러면 답 없다는 거죠. 진취적으로 빨리 결혼부터 하시면 결혼하시면 정부 대출도 많고 신생아 특례 대출도 있고 많아요. 하면 돼요. 하면. 근데 안 한다는 게 문제니까 빨리 하셔라. 결혼 빨리 하시고 대출 많이 받으셔서. 내가 들어가 살고 싶은 집을 사셔라. 오를 집 말고 내가 들어가 살고 싶은 집을 사셔라 그러면 오를 거예요.
▶이상우: 제 주변은 다 빨리 결혼했거든요. 그래서 지금 제 친구들 중에 제일 빠른 애가 대학교 다니는 애가 있어요. 이상하게 신기하더라고요. 친구들이 한두 명이 빨리 일어나면 다 빨리 다 같이 결혼 안 하면 다 같이 결혼 안 해요. 그래서 교우 관계가 신기한 게. 그래서 이렇게 사람들이 끼리끼리 논다는 게 맞는데. 제 주변은 애들이 제가 되게 늦은 편인데 초등학생이고 빠른 애들은 보통은 다 중학생 고등학생이에요. 제 애들은 제 친구 애들은 걔네들이 승자인 것 같아요. 40대 초반에 이미 애들이 고등학생이 그럼 좀 있으면 끝나요. 이거 더하기 회사를 다니면 어쨌든 회사에서 학자금 지원이 나오는데 학자금 지원이 사실 대학 학비도 나오거든요. 근데 대학 학비를 낼 때까지 회사를 다니시는 분이 없어요. 그래서 못 받아요. 빠른 결혼이 얼마나 좋은 거냐는 여기서도 나타나요. 학자금 지원도 받을 수 있다는 게 생각해 보면 그게 되게 큰 돈일 거예요. 돈 모으시는 거 이상으로 빨리 결혼해서 빨리 집 사고 빨리 애 낳고 하면은 서로서로 다 좋죠. 국가적으로도 좋고. 개인적으로도 좋아요. 그러니까 제가 항상 요즘에 만나면 어린 친구들 만나면 결혼부터 빨리 할 생각을 해라. 뜻이 맞는 사람 찾아서 정말 조그맣게라도 같이 시작할 수 있는 사람 많은데. 이렇게 약간 허황된 사람들 다 빨리 버리고 좋은 길 갈 생각 찾아라. 지금 재테크보다 이게 더 중요하다 말씀드리거든요. 잊지 마셨으면 좋겠어요.
▷이동재: 저희 지금까지 이상우 인베이드 투자자문 대표님과 함께했습니다. 저희 뉴스 캐비닛 오늘 준비한 내용은 여기까지입니다. 짧게 두 줄 요약하자면 결혼해라 그다음에 집 사든가 말든가 마음대로 해라 이건 것 같습니다.
▶이상우: 결혼해서 애 낳아보면 집 사고 싶은 생각이 가득해져요. 애들 생각이 들거든요. 그 생각이 드는 게 어른이 된 것 같아요. 제가 애를 낳아야 된다 이 말씀드립니다.
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