글로벌 금리 인하 본격, 지역 부동산 시장에 미칠 영향은?…"미분양 해소 우선"

서울·수도권 부동산 부동산 집값 상승
"당장 부동산 시장에 영향 미치긴 어려울 것"

18일 서울 남산에서 바라본 서초구 일대 아파트. 연합뉴스

글로벌 금리 인하 움직임이 본격화되면서 지역 주택시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다. 전문가들은 이번 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 빅컷(기준금리 0.50%p 인하)이 지역에 미치는 영향은 제한적이라고 입을 모았다. 침체된 부동산 경기를 살리기 위해 기준금리를 빅컷 수준으로 낮춰야 한다는 주장이 나온다.

◆들썩이는 서울·수도권 부동산

19일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격지수는 전월보다 0.24% 상승했다. 서울은 전월보다 0.83% 올랐다. 이는 2019년 12월(0.86%) 이후 가장 많이 오른 수치다. 특히 서울의 아파트 가격은 지난달보다 1.27% 올라 2018년 9월(1.84%) 이후 71개월 만에 최대치를 기록했다. 연립주택(0.23%)이나 단독주택(0.24%)과도 큰 차이를 보였다.

대구는 직전 달보다 0.33% 하락하며 전국에서 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 지역별로는 달서구(-0.50%), 달성군(-0.45%) 하락이 두드러졌다. 한국부동산원은 "신규 입주물량 영향을 받는 지역은 하락한 반면 서울과 수도권은 신축·대단지를 중심으로 매수심리가 회복되고 상승 거래가 발생했다"고 설명했다.

전세가격 역시 전국이 0.22% 상승한 가운데 서울은 0.52% 오르고 대구는 -0.27%, 경북은 -0.06%로 집계됐다. 월세와 준월세, 준전세를 포함한 월세통합 지수도 전국이 0.12% 올랐고 서울은 0.24% 상승했다. 대구는 -0.25%, 경북은 0.05%였다.

시장 전망도 점점 어두워지고 있다. 주택산업연구원에 따르면 대구의 주택사업경기전망지수는 지난달 104.3에서 이달 95.8로 8.5p 내렸다. 지난해 10월 이후 처음으로 기준선인 100을 넘겼던 대구의 주택사업경기전망지수는 다시 기준선 아래로 내려갔다. 주택사업경기전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 상대로 한 설문조사를 바탕으로 산출된다. 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 기대하는 업체가 많다는 의미다.

미분양 물량 해소 속도가 더딘 점을 지적한 주산연은 아파트 가격 하락세에 따라 경기 전망이 부정적으로 나타났다고 분석했다. 국토교통부와 대구시에 따르면 대구의 미분양 아파트는 7월 말 기준 1만70가구로 6월 9천738가구보다 332가구(3.4%) 늘었다. 지난해 2월 이후 15개월 연속 감소하던 대구 미분양 주택 수가 최근 2개월 연속 증가하자 시장의 우려를 키웠다.

악성이라고 불리는 준공 후 미분양 아파트는 1천778가구로 6월 1천635가구보다 143가구(8.7%) 늘었다. 이는 2022년 7월 3천75가구 이후 가장 많은 수치다. 구·군별 미분양 물량은 ▷북구 2천324가구 ▷달서구 1천971가구 ▷남구 1천731가구 ▷수성구 1천437가구 ▷서구 9천11가구 ▷중구 889가구 ▷동구 732가구 ▷달성군 75가구 순으로 나타났다.

◆"부동산 시장에 미칠 영향은 제한적"

전문가들은 미 연준의 금리 인하가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 입을 모았다. 미국의 금리 인하는 수개월 전부터 예견된 것이고, 주식과 부동산 시장은 예고했을 때 이미 요동쳤다는 것이다.

정성훈 대구가톨릭대 부동산학과 교수는 "연준의 빅컷 발표가 당장 부동산 시장에 영향을 주긴 어렵다"며 "한국은행도 금리를 쉽게 내리지 않을 것이고, 그렇게 하지 않는 것이 합리적이라는 시각도 있다"고 설명했다. 정 교수는 "미국이 내리니 한국도 내려야 한다는 것은 단편적인 판단일 수 있다"며 "코로나 이후 미국은 금리를 계속해서 올려왔고 한국은 동결하면서 금리 격차가 벌어졌다. 외국 자본의 이탈을 막기 위해서는 갭을 줄여야 할 필요성도 있다"고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "연준의 빅컷은 부동산 시장에 호재이기는 하나 지금 당장 어떤 영향을 미친다고 보긴 어렵다. 예고를 했을 때부터 금리 인하 기대가 선반영됐다"며 "이미 정부는 대출 문턱을 확 높인 상태다. 이 때문에 금리 인하 추세여도 주택거래총량 움직임은 둔화할 것으로 예상된다"고 말했다.

지역 부동산 시장에 대해 함 실장은 "올해 수요자들의 매매 패턴은 '똘똘한 한 채' 선호가 뚜렷하다. 지역 부동산 시장의 침체는 금리와 상관없이 지속될 가능성이 크다. 미분양 물량이 해소되지 않으면 금리 인하만으로는 시장이 반등하기에는 제한적일 것"이라고 평가했다.

김대명 대구과학대 금융부동산학과 교수 역시 "미국의 금리 인하는 이미 예고된 상황이라 시장에 반영된 상태다. 미국이 내렸다고 곧바로 수요를 촉진하긴 어렵다. 한국은행의 금리 인하 가능성도 정부가 대출을 조이는 현재는 희박하다. 부동산뿐만 아니라 물가도 연관되니 내리긴 쉽지 않을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "부동산 경기를 살리기 위해선 부동산 정책에 대한 결정권을 각 지자체에 이양해야 한다. 지금 정부가 가계 대출을 조이는 정책을 시행 중인데 이건 수도권에만 해당하고 지역에는 맞지 않다. 지자체가 지역 상황에 맞는 정책들을 자율적으로 할 수 있게 해줘야 한다"고 강조했다.