지방 준공 후 미분양 '든든전세주택' 활용…"디딤돌대출도 우대금리"

지역 건설경기 보완 방안
중소 건설사 8조원 자금 공급…PF사업 '책임준공' 부담 완화
'매입형 등록 임대' 아파트 허용…은행 주담대 늘리면 인센티브

정부가 지방의 '악성 미분양' 주택 문제를 해소하기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 약 3000호를 직접 매입하기로 결정한 19일 대구 중구에서 바라 본 도심 전경. 안성완 기자 asw0727@imaeil.com

정부는 침체된 지방 건설경기 회복을 위해 준공 후 미분양 매입 대책을 내놓았다. 주택 수요자가 악성 미분양 주택을 사면 디딤돌대출 금리도 우대해준다. 정치권과 대구 부동산 업계가 원하는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화안은 빠졌지만, 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR의 적용 범위와 비율은 4~5월 중 결정하기로 했다.

◆자금난 건설사에 최대 5조원 투입

19일 정부가 발표한 '지역 건설경기 보완방안'은 수요자 지원정책과 공급자 간접지원이라는 두 축으로 나뉜다.

이 가운데 공급자 지원책을 보면 우선 정부는 건설사의 '위기 탈출'을 위한 유동성 지원에 나서기로 했다. 정책금융기관인 산업은행·기업은행·신용보증기금을 통해 중소·중견 등 건설사 대상으로 대출 4조원과 보증 4조원 등 모두 8조원의 자금을 공급하기로 한 것이다.

특히 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에는 최대 5조원 규모 유동성을 지원한다. 채권시장안정펀드와 회사채·CP(기업어음) 매입, P-CBO(프라이머리 채권담보부증권) 등 시장 안정 프로그램을 통해서다.

다음 달에는 건설사의 '책임준공' 부담을 완화해주는 방안을 발표하는 등 사업 여건도 개선한다. 책임준공은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 일으킬 때 신용이 약한 영세 시행사를 대신해 시공사(건설사)가 기한 내 준공할 것을 보증하는 제도다. 준공 기한을 하루라도 넘기면 시공사가 PF 사업장 채무를 떠안는 과도한 부담을 지게 돼 불합리하다는 지적이 이어져 왔다.

제도 개선을 통해 민간공사 표준도급계약서와 비슷한 수준으로 공사 기한 연장 사유를 확대하거나, 책임준공 도과 기간에 따라 채무 인수 비율을 차등화하는 방식을 적용할 것으로 전망된다.

여기에 공사비 산정 시 활용하는 표준품셈도 연말이 아닌 올해 상반기로 당겨 조기에 시행한다.

아울러 정부는 공공 공사의 절반 이상을 차지하는 자치단체와 지방 공공기관 발주 공사에도 공사비 현실화 방안을 적용하기로 했다. 올해와 내년 신규사업 개발부담금에 대해선 수도권 50%, 비수도권 100% 감면을 추진한다. 정비사업 활성화를 위해 인허가 지원과 용적률 상향을 위한 관련법 개정도 추진한다.

보증도 늘려 아파트보다 자금 경색 우려가 큰 비아파트·비주택 사업 PF 보증 지원을 추진한다. 자기자본비율이 높은 사업장은 사업자보증 보증료 우대항목을 신설하고, 안정적 자기자본비율을 통해 시행자가 개발·운영하는 개발 사업은 도시규제 특례를 부여한다.

최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 서울 종로구 정부 서울청사에서 열린 '민생경제점검회의'를 주재, 모두발언을 하고 있다. 2025.2.19. 기재부 제공

◆ 악성 미분양 주택, 실수요자 주거 안정책으로

지난 연말 기준 1만7천200가구에 달하는 지방의 악성 미분양은 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 직접 사들인다. 매입 규모는 임대수요 등을 고려해 약 3천가구 수준으로 잡았다.

구체적인 매입 지역이나 건설사 기반 지역 등 자격 조건을 정하지는 않았다. 다만 역경매 방식으로 낮은 가격에 매입하기로 한 만큼 기존 분양가의 70% 이하로 판매할 의향이 있는 건설사 물량이 주로 매입될 것으로 보인다.

이렇게 사들인 준공 후 미분양 주택은 든든전세주택으로 제공한다. 든든전세주택은 입주자가 6년간 시세보다 저렴한 보증금을 내고 살다가 분양 전환도 할 수 있다. 분양전환을 원하지 않으면 10년간 전세로 계속 살 수도 있다.

정부는 이와 함께 지방 주택 수요를 확대하도록 현재 비아파트에만 허용 중인 '매입형 등록 임대'를 전용면적 85㎡ 이하 지방 준공 후 미분양 아파트에도 허용하기로 했다. 매입형 등록 임대는 민간 임대 사업자가 주택을 사들여 임대주택으로 내놓으면 세제 혜택을 주는 정책이다.

또한 지방 미분양 주택을 매입해 운영하는 기업구조조정(CR) 리츠도 상반기 중 출시할 수 있도록 지원해 나갈 예정이다. 주택도시보증공사(HUG)는 현재 약 3천800가구 매입 신청을 받아 사전 감정평가 등 컨설팅을 하고 있다.

지방 실수요자들이 준공 후 미분양 주택을 구입할 수 있도록 지방은행의 가계대출 경영계획 수립 시 경상성장률(3.8%) 초과를 허용한다. 여기에 정책 대출인 디딤돌 대출 우대금리도 신설하고, 금융기관이 지방 주택담보대출 취급을 확대하면 인센티브를 부여하기로 했다.

여당과 업계에서 요구한 3단계 스트레스 DSR 한시적 완화와 관련해선 부동산 시장 상황을 보고 적용 범위와 비율을 4~5월 중 결정하기로 했다.

최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 서울 종로구 정부 서울청사에서 열린 '민생경제점검회의'를 주재, 모두발언을 하고 있다. 2025.2.19. 기재부 제공